Apelo imobiliário europeu no mercado global: insights de especialistas de Motti Gruzman da Excelion

Historicamente, os mercados imobiliários dos EUA e da Europa têm mostrado uma relação próxima, com tendências em um frequentemente fornecendo insights para o outro. Isso tem sido particularmente verdadeiro com mudanças como a ascensão do comércio eletrônico e seu impacto nos setores de logística e varejo. No entanto, o atual ambiente econômico global — caracterizado por inflação, taxas de juros mais altas e instabilidade do setor bancário — complica essa abordagem. Eis por que aplicar insights dos EUA à Europa pode ser enganoso:

• A Europa viu uma rápida reprecificação dos valores de capital, enquanto os valores norte-americanos ainda não se ajustaram significativamente, apesar dos fundamentos mais fracos.
• A Europa tem taxas de vacância recordes, enquanto as taxas nos EUA são cerca de 2.6 vezes maiores, em média.
• A absorção líquida de espaço para escritórios na Europa tem sido positiva nos últimos sete trimestres, enquanto os EUA têm registrado absorção negativa desde o início da pandemia.
• Os incentivos de arrendamento padrão na Europa são em média de 10.3%, significativamente menores do que nos EUA, onde os incentivos podem chegar a 30% do valor do arrendamento, impactando os lucros operacionais líquidos.
• A Europa está à frente em hotdesking e utilização eficiente do espaço, tendo adotado essas práticas antes da pandemia, resultando em um uso mais eficiente do escritório.

Valores reestruturados e reações do mercado

Os valores norte-americanos ainda não refletem os fundamentos

Os valores imobiliários europeus se ajustaram rapidamente às novas condições econômicas. Os avaliadores aumentaram os rendimentos principais e as taxas de desconto para refletir os aumentos das taxas de juros, levando a uma rápida redefinição dos preços. Embora os negócios permaneçam moderados, as transações estão ocorrendo perto dos valores contábeis, sugerindo confiança nas avaliações atuais e aumentando a transparência do mercado.

Em contraste, os valores dos imóveis norte-americanos têm sido mais lentos para se ajustar. Por exemplo, nos 12 meses anteriores a março, os valores dos imóveis norte-americanos caíram 2.4%, em comparação com um declínio de 13% na Europa Continental e uma queda de 22% no Reino Unido. Embora os valores dos escritórios nos EUA tenham diminuído 14.1%, isso é menor do que o declínio de 16.5% visto nos escritórios europeus. Esse ajuste mais lento na América do Norte pode sugerir resiliência, mas os dados não apoiam totalmente essa visão.

Sentimento do investidor e investimento em escritórios

O investimento em escritórios está em um nível mais baixo nos EUA em comparação com a Europa. Tradicionalmente, os investimentos em escritórios representam cerca de 50% da atividade imobiliária comercial nos EUA, mas isso caiu para 20% no primeiro trimestre de 1. Em contraste, a Europa e a Ásia mantiveram as cotas de investimento em escritórios relativamente estáveis, apesar dos declínios gerais. Essa disparidade reflete o sentimento mais fraco dos investidores nos EUA e o ceticismo sobre as avaliações atuais.

Fundamentos e crescimento do aluguel

Taxas de Vacância

A Europa tem as menores taxas de vacância de escritórios entre as principais regiões globais, com 7.6%, apoiando o crescimento potencial do aluguel. Em comparação, os principais mercados dos EUA, como Nova York e São Francisco, viram aumentos significativos nas taxas de vacância desde a pandemia, com a taxa de São Francisco subindo de 3% para mais de 30%. Isso levanta preocupações sobre a obsolescência de muitas propriedades de escritórios nos EUA, particularmente torres altas que são mais difíceis de reaproveitar em comparação com os edifícios mais baixos da Europa.

Valores de Aluguel

Apesar dos desafios, os aluguéis prime na Europa — especialmente para espaços sustentáveis ​​e ricos em amenidades — continuam a mostrar crescimento positivo. A JLL prevê um crescimento médio anual de 2.2% nos aluguéis para escritórios prime na Europa Ocidental nos próximos cinco anos. Em contraste, espera-se que os mercados de escritórios prime dos EUA vejam um modesto crescimento de 1.9% até 2027, com modelos de previsão tradicionais lutando para contabilizar mudanças estruturais no uso de escritórios.

Absorção Líquida

A absorção líquida de espaço de escritório na Europa continua positiva, com a atividade de locação superando a nova oferta e o espaço retornando ao mercado. Os EUA, no entanto, estão vivenciando uma demanda de ocupação em declínio e um desenvolvimento maior, resultando em absorção líquida negativa.

Incentivos de locação

Na Europa, os incentivos médios de arrendamento estão em 10.3% do valor do arrendamento, acima dos 7% em 2019, com algumas cidades como Paris La Défense apresentando níveis mais altos. Nos EUA, os incentivos são significativamente maiores, chegando a até 30% em cidades como Chicago. Essa disparidade destaca o poder de barganha mais forte dos ocupantes nos EUA e sugere que os mercados europeus estão melhor posicionados para aumentar as receitas operacionais líquidas, apesar do aumento dos custos de financiamento.

Trabalho flexível e utilização do escritório

Os escritórios europeus adotaram o hotdesking há muito tempo, resultando em um uso mais eficiente do espaço em comparação aos EUA, onde mesas fixas são mais comuns. Os escritórios europeus são mais bem utilizados após a pandemia, com taxas de ocupação significativamente mais altas do que nos EUA. Os dados da JLL mostram que a ocupação dos escritórios nos EUA varia de 40-60%, em comparação com 70-90% na Europa. Essa eficiência, juntamente com um retorno mais rápido ao trabalho de escritório na Europa, posiciona os mercados europeus favoravelmente no gerenciamento da demanda de longo prazo por espaço de escritório.

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Resumo e Outlook

Os mercados imobiliários dos EUA e da Europa diferem significativamente, com a substancial reprecificação da Europa, baixas taxas de vacância, absorção líquida positiva e utilização eficiente de escritórios sugerindo uma posição mais forte em relação aos EUA. Enquanto a Europa enfrenta seus próprios desafios, incluindo potenciais correções de valor adicionais, seus fundamentos atuais indicam que ela pode superar o mercado dos EUA no médio prazo. O mercado imobiliário norte-americano, sobrecarregado pela instabilidade financeira, excesso de oferta e altas avaliações, enfrenta uma perspectiva mais desafiadora.

Entender essas diferenças sutis é crucial para investidores e partes interessadas na navegação pelo cenário imobiliário global em evolução.

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Foto por Brian Babb on Unsplash

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