Pensando em comprar um imóvel na Tailândia? Especialistas alertam para os mal-entendidos tributários que você deve evitar.

Pontos chave

• Especialista em impostos revela os equívocos tributários mais comuns e dispendiosos que os expatriados cometem ao comprar imóveis na Tailândia.
• Desde taxas de transferência até limites de participação estrangeira, os compradores frequentemente ignoram regras que podem resultar em grandes penalidades financeiras.
• Especialista explica como a incompreensão do imposto sobre rendimentos de aluguel ou das estruturas de propriedade pode resultar em cobranças inesperadas das autoridades tailandesas.

A Tailândia se tornou um dos destinos mais populares para expatriados que desejam comprar imóveis no exterior. Com seu clima ameno, baixo custo de vida e comunidades acolhedoras, é fácil entender por que tantos estrangeiros estão investindo em casas por lá. Mas, embora comprar imóveis na Tailândia seja acessível, o sistema tributário está longe de ser simples.

É comum que compradores estrangeiros presumam que os impostos sobre a propriedade funcionam da mesma forma que em seus países de origem. Mas essa presunção pode ser cara. Desde a incompreensão das obrigações relativas à renda de aluguel até erros na estrutura de propriedade, esses equívocos frequentemente resultam em pesadas multas por parte das autoridades fiscais tailandesas.

Carl Turner, cofundador de Imposto para expatriados na Tailândia, um serviço de contabilidade, consultoria e declaração de impostos para expatriados, se depara com esses problemas regularmente. “Muitos expatriados acham que fizeram tudo conforme as regras, apenas para descobrir que deixaram passar algo importante da legislação tributária tailandesa. As consequências podem ser graves, tanto financeiras quanto jurídicas.”

A seguir, Carl explica os equívocos mais comuns sobre impostos que os expatriados cometem ao comprar imóveis na Tailândia, os impostos essenciais que todo comprador deve conhecer e as estruturas legais que os estrangeiros costumam interpretar erroneamente.

Os equívocos mais comuns sobre impostos cometidos por expatriados na Tailândia.

Um dos maiores erros que os compradores estrangeiros de imóveis cometem na Tailândia é presumir que sua renda de aluguel é isenta de impostos se proveniente de um imóvel no exterior ou se eles não estiverem fisicamente presentes na Tailândia.

“Ouvimos com frequência relatos de expatriados que alugam seus apartamentos na Tailândia há anos sem declarar a renda”, diz Carl. “Eles presumem que, por não serem cidadãos tailandeses ou porque a renda do aluguel vai para uma conta bancária estrangeira, não conta como renda. Não é assim que funciona.”

Segundo a legislação tributária tailandesa, a residência fiscal e a fonte de renda são tratadas separadamente.

Se você obtiver renda da Tailândia, como por exemplo, renda de aluguel de um imóvel localizado no país, essa renda é considerada de origem tailandesa. A renda de origem tailandesa deve ser declarada na Tailândia, independentemente de onde você more e de quantos dias você passe no país.

A regra dos 180 dias apenas determina se você é residente fiscal na Tailândia para fins de imposto sobre rendimentos estrangeiros. Ela não altera o tratamento tributário de rendimentos provenientes da Tailândia. Isso significa que a renda de aluguel de imóveis na Tailândia é tributável no país, mesmo que você não seja residente fiscal tailandês, sujeita a quaisquer isenções ou deduções específicas que possam ser aplicáveis.

As penalidades por não declarar rendimentos de aluguel podem ser severas, com multas e juros aplicados ao imposto não pago. Em alguns casos, o não pagamento de impostos pode levar a ações judiciais.

Outro erro comum envolve estruturas de propriedade estrangeira. Alguns compradores tentam contornar as restrições da Tailândia à propriedade de terras, criando uma empresa tailandesa de responsabilidade limitada para deter o imóvel. Embora isso seja tecnicamente legal, deve ser feito corretamente. A empresa precisa ter uma atividade comercial genuína e a maioria das ações deve ser detida por cidadãos tailandeses.

Além disso, a empresa não deve ser estruturada de forma a conferir aos estrangeiros o controle efetivo por meio de acionistas fiduciários.

“Usar uma empresa tailandesa puramente como veículo para possuir terras é ilegal”, alerta Carl. “Se as autoridades determinarem que a empresa é uma 'estrutura de fachada' sem propósito comercial real, elas podem anular a propriedade e confiscar o imóvel.”

Os expatriados também costumam ter uma visão equivocada das regras para alugar casas de temporada no Airbnb em seu nome pessoal. Na Tailândia, estrangeiros geralmente não têm permissão para operar negócios de hospedagem de curta duração em nome próprio, de acordo com a Lei de Negócios Estrangeiros. Se um estrangeiro possui uma casa de temporada e a aluga no Airbnb, a atividade geralmente deve ser realizada por meio de uma empresa registrada na Tailândia, e o imóvel deve possuir a licença apropriada para hotel ou hospedagem de curta duração.

É comum vermos casas de propriedade de empresas tailandesas alugadas no Airbnb em nome do estrangeiro, com a renda do aluguel sendo paga ao indivíduo em vez da empresa. Essa estrutura não atende aos requisitos da Lei de Negócios Estrangeiros e também cria sérios riscos tributários e de conformidade. Quando a renda não é repassada para a empresa proprietária do imóvel, isso pode gerar problemas com o Departamento de Desenvolvimento de Negócios e o Departamento de Receita, incluindo questionamentos sobre estruturas de fachada, renda corporativa não declarada e declarações de imposto de renda pessoal incorretas.

Impostos essenciais sobre a propriedade que todo expatriado deve entender.

Ao comprar um imóvel na Tailândia, existem diversos impostos e taxas que os compradores devem pagar. Esses custos são frequentemente negligenciados ou subestimados, o que leva a despesas inesperadas no momento da transferência da propriedade.

A taxa de transferência é de 2% do valor registrado do imóvel. Esse valor é dividido entre comprador e vendedor, embora a divisão exata seja negociável. Os compradores geralmente presumem que esse é o único custo, mas é apenas o começo.

O imposto de selo é cobrado à taxa de 0.5% do valor registado, mas só se aplica se forem cumpridas determinadas condições fiscais específicas para a atividade empresarial. A maioria das vendas de imóveis residenciais está isenta deste imposto se o vendedor tiver sido proprietário e ocupante do imóvel durante mais de cinco anos. 

“Muitos compradores não se dão conta de que as taxas podem se acumular rapidamente”, diz Carl. “Você pode pensar que está pagando apenas 2%, mas, dependendo das circunstâncias, o total de impostos e taxas pode chegar perto de 6%.”

Se você planeja alugar seu imóvel na Tailândia, também precisará entender o imposto de renda sobre imóveis. A renda proveniente de aluguel é tributada de forma progressiva, dependendo da sua renda anual total. É possível deduzir despesas como manutenção e reparos, mas é necessário manter registros detalhados.

A Tailândia também implementou um imposto sobre terrenos e edifícios em 2020, que substituiu as estruturas tributárias imobiliárias anteriores. Este imposto anual aplica-se à maioria dos proprietários de imóveis, incluindo estrangeiros, com taxas que variam de acordo com o uso do imóvel. Os imóveis residenciais são tributados com taxas mais baixas do que os imóveis comerciais.

“Vejo muitos expatriados que não cumprem as obrigações fiscais e não incluem no orçamento o pagamento dos impostos”, observa Carl. “Eles se concentram nos custos de aquisição, mas se esquecem de que possuir um imóvel na Tailândia também acarreta obrigações fiscais anuais.”

Estruturas legais e regras de propriedade que estrangeiros frequentemente não compreendem

A Tailândia possui regras rígidas sobre a propriedade de imóveis por estrangeiros, e o desconhecimento dessas regras pode resultar na perda total do seu investimento.

Estrangeiros não podem possuir terras na Tailândia. No entanto, podem ser proprietários dos imóveis construídos nessas terras ou comprar apartamentos sob condições específicas. A opção mais simples para compradores estrangeiros é adquirir uma unidade em um prédio onde estrangeiros detêm menos de 49% do total de unidades. Isso é conhecido como cota de propriedade plena estrangeira.

“Quando um edifício atinge o limite de 49% de propriedade estrangeira, nenhuma outra unidade pode ser vendida a estrangeiros em regime de propriedade plena”, explica Carl. “Alguns incorporadores tentam contornar isso, mas se não for feito legalmente, sua propriedade não estará segura.”

Para quem se interessa por casas ou terrenos, o arrendamento é a opção legal mais comum. Os contratos de arrendamento na Tailândia podem ter duração de até 30 anos e podem ser renovados, embora as renovações não sejam garantidas. É comum que estrangeiros não percebam que o arrendamento é fundamentalmente diferente da propriedade. Você não é dono do imóvel, mas o aluga por um longo período.

Outra opção é o usufruto registado, que confere a um estrangeiro o direito legal de usar o terreno e quaisquer construções nele existentes por um período máximo de 30 anos, ou vitaliciamente. O âmbito e a duração dos direitos de usufruto dependem da forma como o contrato é registado e estruturado. Esta pode ser uma opção mais segura do que o arrendamento em alguns casos, mas ainda assim não garante a propriedade.

“Muitos compradores se precipitam em negócios imobiliários sem entender completamente o que estão adquirindo”, diz Carl. “Seja propriedade plena, arrendamento ou usufruto, você precisa saber exatamente quais são seus direitos legais e o que acontece se a estrutura não for definida corretamente.”

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Sobre Impostos para Expatriados na Tailândia

Imposto para expatriados na Tailândia é um serviço de consultoria e declaração de impostos feito sob medida para expatriados que vivem na Tailândia, oferecendo orientação clara sobre as obrigações fiscais tailandesas e planejamento sucessório. Eles ajudam os clientes a entender, cumprir e otimizar suas situações fiscais, desde casos simples até os mais complexos, por meio de uma plataforma online segura. Seus serviços incluem declarações de impostos essenciais, assistidas e especializadas, além de planejamento tributário estratégico, planejamento patrimonial e conformidade com criptomoedas. Eles garantem suporte personalizado, em inglês e ágil, com contadores tailandeses certificados e especializados em impostos para expatriados.

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