As restrições ao investimento estrangeiro no mercado imobiliário residencial indonésio podem ser atenuadas 

A Indonésia está perto do topo dos países mais bonitos do mundo e prevê-se que ultrapasse a Alemanha, o Japão e o Reino Unido em termos de dimensão da sua economia, garantindo o 4º lugar a nível mundial até meados do século.

O Produto Interno Bruto (PIB) está a crescer a uma taxa impressionante de mais de 5% ao ano, bem acima da média global. A proibição da exportação de minério de níquel, introduzida há três anos, parece ter sido um sucesso, atraindo investimento estrangeiro significativo para o país e transformando a Indonésia num centro industrial global de produção de baterias. O número de habitantes das cidades também está a crescer a um ritmo impressionante, impulsionado pelas elevadas taxas de fertilidade e pela urbanização contínua.

O Banco Mundial estima a formação de 780,000 novos agregados familiares por ano até 2045, impulsionando uma procura robusta de habitação a longo prazo.

À primeira vista, então, o mercado imobiliário da Indonésia é um local ideal para investir.

De acordo com Numbeo, uma base de dados sobre custo de vida, os preços dos imóveis residenciais são significativamente mais baixos do que em outros países com rendimentos comparáveis.

Diz que o preço médio de um metro quadrado de propriedade residencial no centro de uma cidade na Indonésia é pouco acima de 1,600 dólares, significativamente menos do que no Vietname ou nas Filipinas, onde chega a 2,800 e 2,500 dólares, respectivamente.

A procura é ainda mais impulsionada pelo aumento dos rendimentos e pela mudança de famílias de casas de qualidade inferior para locais recém-construídos de melhor qualidade, enquanto o lado da oferta parece estar a atingir o limite máximo da sua capacidade, uma vez que a maioria dos principais promotores e construtores do país estão sobrealavancados com maturidades iminentes e espaço limitado crescer.

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Em suma, a subida dos preços parece muito atrativa.

No entanto, os preços permanecem relativamente baixos por uma boa razão.

Com apenas uma em cada cinco famílias indonésias a poder comprar uma casa num mercado comercial aberto e mais de 2% da população (cerca de 6 milhões) a ser efectivamente sem-abrigo, a principal prioridade do governo indonésio tem sido há muito tempo proteger o mercado dos ricos. estrangeiros que aumentariam os preços da habitação, especialmente em lugares como Jacarta ou Bali.

Até 2015, nenhum cidadão estrangeiro estava efetivamente autorizado a possuir imóveis residenciais na Indonésia; todas as compras foram feitas por meio de indicados locais.

As leis nacionais ainda proíbem efectivamente os estrangeiros de terem a propriedade plena da propriedade, limitando os seus direitos a um arrendamento de um máximo de 80-100 anos, sem acesso a financiamento hipotecário. O governo também estabeleceu um preço mínimo para a propriedade que um investidor estrangeiro pode comprar, que varia entre cerca de 65,000 mil dólares por um apartamento em locais como o norte de Sumatra e 325,000 mil dólares por uma casa em Jacarta, Bali ou partes de Java.

É um segmento de luxo para os padrões indonésios; tudo que é mais barato fica para os moradores locais.

Embora as restrições tenham aparentemente conseguido manter os preços dos imóveis acessíveis aos indonésios, elas, juntamente com uma enorme burocracia e metas de desenvolvimento de infra-estruturas sobrecarregadas, limitaram a rentabilidade do sector da construção.

As empresas que enfrentam o aumento da dívida têm sido incapazes de gerar fluxos de caixa livres suficientes, fazendo soar sinais de alarme não muito diferentes dos da China.

Isto, entre outras considerações, desencadeou um movimento histórico no sentido da liberalização da propriedade estrangeira.

Em 2021, a Indonésia eliminou a exigência de um comprador estrangeiro ter uma autorização de residência de longa duração antes de prosseguir com um negócio e introduziu mais algumas alterações nas leis de propriedade que beneficiam os investidores estrangeiros.

A reforma até agora, porém, dificilmente resultou no avanço esperado.

Estima-se que, até agora, apenas cerca de 200 proprietários estrangeiros tenham comprado imóveis residenciais na Indonésia diretamente, sem um representante, nos últimos anos, com apenas cerca de 40 deles em 2023.

Os especialistas culpam os atrasos na implementação: as autoridades locais ainda exigem documentos de identificação de residentes e mantêm o processo de registo de propriedade longo e complicado.

Mas tudo isto deverá mudar em breve.

Dado que o sector da construção é responsável por cerca de 20% do crescimento do PIB, melhorando a procura interna de tudo, desde metais, energia e betão até serviços, a Indonésia não tem outra escolha senão abrir ainda mais o seu mercado imobiliário aos investidores estrangeiros, pelo menos nos sectores premium. segmento.

Alguns especulam que, eventualmente, o governo também permitirá a propriedade perfeita para estrangeiros, pelo menos dentro de territórios limitados, no estilo de zona franca, e agilizará o processo de registro.

O governo também está tentando atrair migrantes abastados.

Lançou recentemente um regime de vistos de “segunda casa” que concede uma autorização de permanência no país até 10 anos para aqueles com um rendimento estável e mais de cerca de 130,000 dólares em poupanças, um “visto dourado” para milionários, e está a estudar iniciar um visto de «nómada digital» destinado a jovens profissionais que trabalham remotamente.

Mas mesmo a atual e limitada propriedade arrendada parece atraente.

De acordo com o Housearch. com, uma plataforma líder de pesquisa de propriedades, o rendimento médio dos aluguéis em algumas áreas “quentes” chega a 15%.

Significa um período de retorno de menos de 8 anos e, mesmo com um aumento modesto de preços durante o prazo do arrendamento, garantiria um retorno de investimento decente de dois dígitos.

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